Riita loppusiivouksesta ratkeaa harvoin sillä, kumpi osapuoli on vakuuttavampi puhelimessa. Se ratkeaa sillä, mitä laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) sanoo vastuunjaosta ja millaista näyttöä osapuolet pystyvät esittämään jälkikäteen. Kun vuokranantaja ilmoittaa, että asunnon loppusiivous ei kelpaa, kysymys on käytännössä kahdesta erillisestä asiasta: onko vuokralainen laiminlyönyt jotain, ja kuinka paljon laiminlyönnin korjaaminen on todistettavasti maksanut.
Vuokralaisen vastuu ja tavanomainen kuluminen
Lain 25 § asettaa perussäännön lyhyesti: "Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta." Saman pykälän mukaan vuokralainen korvaa vahingon, jonka hän tahallaan, laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa, ja vastaa myös luvallaan asunnossa oleskelleiden aiheuttamista vahingoista.
Tavanomaista kulumista ovat esimerkiksi lattialakan kuluminen kulkureiteillä, tapettien haalistuminen ikkunan puolella ja vähäiset jäljet taulujen kiinnittämisestä. Nämä eivät ole siivottavia asioita eikä niitä saa laskuttaa vuokralaiselta. Likaa taas ei lueta kulumiseksi missään ajassa: uunin pinttynyt rasva, liesituulettimen rasvasuodatin, kylpyhuoneen kalkkikerros, jääkaapin ja pakastimen sisäpinnat sekä ikkunoiden sisäpinnat ovat siivoustyötä, joka kuuluu asunnosta pois muuttavalle. Rajanveto menee siis kulumisen ja lian välissä, ei sen välissä, kuinka vanha asunto on.
Itse sana loppusiivous ei esiinny laissa. Velvollisuus siivota syntyy joko vuokrasopimuksen ehdosta tai suoraan 25 §:n huolellisuusvelvollisuudesta: asunto luovutetaan takaisin siinä kunnossa, jossa siellä voi asua ilman erillistä puhdistusurakkaa. Jos sopimuksessa on ehto ammattilaisen tekemästä siivouksesta kuitteineen, ehtoa kannattaa lukea tarkkaan jo sopimusta tehdessä, koska se muuttaa näyttötilannetta.
Vakuuden käyttö ja sen rajat
Vakuus asetetaan lain 8 §:n mukaan vuokrasuhteesta johtuvien velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi, ja sen määrä saa olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava. Vakuus ei ole vuokranantajan omaisuutta eikä valmis korvaus vaivasta. Se on kate todennetulle saatavalle, ja siitä saa pidättää vain sen, mitä vahingon korjaaminen on tosiasiassa maksanut.
Näyttötaakka on sillä, joka vaatimukseen vetoaa. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisussa D/3214/43/2023 vuokranantaja oli pidättänyt vakuudesta 1 580 euroa vedoten puutteelliseen loppusiivoukseen, kylpyhuoneen vaurioihin, liesituulettimen suodattimeen ja muihin kohtiin. Lautakunta hyväksyi vähennyksinä vain siivouskulut 400 euroa, kylpyhuoneen seinän reikien korjauksen 50 euroa ja suodattimen puhdistuksen 20 euroa, ja suositti 1 030 euron palauttamista. Loput vaatimukset kaatuivat näytön puutteeseen. Sama kuvio toistuu ratkaisuissa säännönmukaisesti: pelkkä väite likaisuudesta ei riitä, vaan tarvitaan huonekohtainen erittely, valokuvat ja kuitit tehdystä työstä.
Vakuutta ei myöskään saa käyttää kaikkeen. Se kattaa vuokrasuhteesta johtuvat velvoitteet, tyypillisesti maksamattoman vuokran ja vuokralaisen aiheuttaman vahingon, mutta ei esimerkiksi vuokranantajalle koituvaa vaivaa, uuden vuokralaisen etsimistä tai asunnon normaalia pintaremonttia. Jos vuokranantaja on ammattimainen toimija, kuten vuokrataloyhtiö tai välitysliike, vuokralainen on asemassaan kuluttaja, ja häneen sovelletaan kuluttajansuojan periaatteita sopimusehtojen kohtuullisuudesta. Vakuuden palautukselle ei ole laissa täsmällistä määräaikaa, mutta sen viivyttäminen ilman erittelyä ja perustetta on heikko lähtökohta vuokranantajalle missä tahansa myöhemmässä käsittelyssä.
Käytännön seuraus vuokranantajalle on selvä. Kiinteä summa, kuten "siivous 400 euroa" ilman laskua, on heikko vaatimus. Seuraus vuokralaiselle on yhtä selvä: vakuudesta pidätetty summa ei ole lopullinen vain siksi, että se on jo pidätetty. Vakuuden palautusta voi vaatia, ja vaatimus vanhentuu vasta yleisen kolmen vuoden vanhentumisajan kuluttua, josta säädetään laissa velan vanhentumisesta (728/2003).
Dokumentointi luovutuksen yhteydessä
Riidan lopputulos ratkeaa yleensä niinä kymmenenä minuuttina, jotka luovutustarkastukseen käytetään. Paras järjestys on tämä: siivoa vasta kun huonekalut ja tavarat ovat poissa, kuvaa jokainen huone ja jokainen kaappi päivämäärällisesti heti siivouksen jälkeen, ja käy asunto läpi yhdessä vuokranantajan tai isännöitsijän kanssa ennen avainten luovutusta. Avainten luovuttaminen ennen tarkastusta vie vuokralaiselta mahdollisuuden korjata puutteet itse.
Jos puutteita löytyy, pyydä kirjallinen ja huonekohtainen erittely valokuvineen. Puhelinkeskustelu ei jätä jälkeä. Erittely kannattaa pyytää nimenomaan tehtävälistan muodossa, koska silloin siitä näkee heti, mitkä kohdat ovat aitoja puutteita ja mitkä ovat tavanomaista kulumista. Jos vuokranantaja tarjoaa mahdollisuutta siivota uudelleen, tarjous kannattaa lähes aina ottaa vastaan: oma työ tai itse tilattu siivous on käytännössä halvempi kuin vuokranantajan tilaama urakka, ja samalla riita raukeaa. Ikkunoiden sisäpinnat ovat tyypillinen kiistakohta, ja niihin pätevät samat säännöt kuin muuhunkin pinttyneiden ikkunoiden pesuun: jäljen ratkaisee menetelmä, ei työhön käytetty tuntimäärä.
Vuokranantajan puolella dokumentointi tarkoittaa sitä, että asunnon kunto on kuvattu myös vuokrasuhteen alussa. Ilman lähtötilannetta on vaikea osoittaa, mikä jälki syntyi tämän vuokralaisen aikana. Vaatimus kannattaa esittää nopeasti ja ennen kuin asunto siivotaan seuraavaa asukasta varten, koska sen jälkeen näyttö on menetetty pysyvästi.
Riidan ratkaisu kuluttajariitalautakunnassa ja käräjäoikeudessa
Ensimmäinen askel on kirjallinen vaatimus toiselle osapuolelle ja perustelut sille, miksi summa on tai ei ole oikea. Jos sopua ei synny, kunnallinen kuluttajaneuvonta neuvoo maksutta ja voi sovitella. Vasta tämän jälkeen asia viedään kuluttajariitalautakuntaan, joka käsittelee myös asuinhuoneiston vuokrausta koskevia riitoja, mukaan lukien yksityishenkilöiden välisiä. Lautakunnassa on ratkaistu muun muassa vakuuden pidättämistä ja asunnossa tupakointia koskevia vaatimuksia.
Lautakuntakäsittely on maksuton, mutta hidas ja lopputulokseltaan suositus. Ratkaisu ei ole täytäntöönpanokelpoinen, eli vastapuolta ei voi ulosoton kautta pakottaa noudattamaan sitä, vaikka suurin osa yrityksistä noudattaa. Lautakunnan omien tietojen mukaan keskimääräiset käsittelyajat vaihtelivat 16.6.2026 päivitetyssä tiedossa jaostoittain 8 ja 31 kuukauden välillä. Sitovan ja täytäntöönpanokelpoisen ratkaisun saa vain käräjäoikeudesta, jossa taas häviävä osapuoli vastaa yleensä myös vastapuolen oikeudenkäyntikuluista. Muutaman sadan euron vakuuskiistassa tämä kuluriski on usein suurempi kuin riidan kohde, mikä kannattaa laskea ennen kanteen nostamista.
Yleisimmät virheet molemmin puolin
Vuokralaisen puolella toistuvat samat neljä: siivotaan ennen kuin tavarat on viety pois, jätetään uuni, liesituuletin ja pakastin viimeiseksi ja siten tekemättä, luovutetaan avaimet ennen tarkastusta, ja vastataan vaatimukseen vain suullisesti. Viides on vaikein huomata: hyväksytään kiinteä vähennys vakuudesta pyytämättä erittelyä ja kuitteja, jolloin asia on käytännössä sovittu.
Vuokranantajan puolella yleisin virhe on vaatia korvausta tavanomaisesta kulumisesta, esimerkiksi kuluneesta lattiasta tai haalistuneesta maalipinnasta. Toinen on pidättää vakuudesta pyöreä summa ilman laskua tehdystä työstä. Kolmas on vaatia ammattisiivouksen hintaa asunnosta, joka menee heti remonttiin, jolloin siivouksesta ei ole aiheutunut todellista kulua. Neljäs on esittää vaatimus vasta kuukausien päästä, kun asunto on jo vuokrattu eteenpäin eikä kunnosta ole enää näyttöä kummallakaan osapuolella.