Riita loppusiivouksesta ratkeaa harvoin sillä, kumpi osapuoli on vakuuttavampi puhelimessa. Ratkaisevaa on se, mitä laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) sanoo vastuunjaosta ja millaista näyttöä osapuolet pystyvät esittämään jälkikäteen. Kun vuokranantaja ilmoittaa, että asunnon loppusiivous ei kelpaa, kysymys on käytännössä kahdesta erillisestä asiasta: onko vuokralainen laiminlyönyt jotain, ja kuinka paljon laiminlyönnin korjaaminen on todistettavasti maksanut.
Vuokralaisen vastuu ja tavanomainen kuluminen
Lain 25 § asettaa perussäännön lyhyesti: "Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta." Saman pykälän mukaan vuokralainen korvaa vahingon, jonka hän tahallisesti, laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle, ja vastaa myös hänen luvallaan huoneistossa oleskelleiden aiheuttamista vahingoista.
Tavanomaista kulumista ovat esimerkiksi lattialakan kuluminen kulkureiteillä, tapettien haalistuminen ikkunan puolella ja vähäiset jäljet taulujen kiinnittämisestä. Nämä eivät ole siivottavia asioita eikä niitä saa laskuttaa vuokralaiselta. Likaa taas ei lueta kulumiseksi missään ajassa: uunin pinttynyt rasva, liesituulettimen rasvasuodatin, kylpyhuoneen kalkkikerros, jääkaapin ja pakastimen sisäpinnat sekä ikkunoiden sisäpinnat ovat siivoustyötä, joka kuuluu asunnosta pois muuttavalle. Rajanveto kulkee siis kulumisen ja lian välissä, ja asunnon ikä vaikuttaa vain siihen, mitä kuluneelta pinnalta voi odottaa.
Itse sana loppusiivous ei esiinny laissa. Velvollisuus siivota syntyy joko vuokrasopimuksen ehdosta tai suoraan 25 §:n huolellisuusvelvollisuudesta: asunto luovutetaan takaisin siinä kunnossa, että seuraava asukas voi muuttaa sisään ilman erillistä puhdistusurakkaa. Jos sopimuksessa on ehto ammattilaisen tekemästä siivouksesta kuitteineen, ehtoa kannattaa lukea tarkkaan jo sopimusta tehdessä, koska se muuttaa näyttötilannetta.
Vakuuden käyttö ja sen rajat
Lain 8 §:n mukaan vakuus kattaa kaikki vuokrasuhteesta seuraavat velvoitteet, jollei muuta ole sovittu, ja ehto yli kolmen kuukauden vuokraa vastaavasta vakuudesta on mitätön. Vakuus on kate todennetulle saatavalle. Siitä saa pidättää vain sen, mitä vahingon korjaaminen on tosiasiassa maksanut tai mitä vuokranantaja on perustellusti arvioinut sen maksavan.
Vakuuden palauttamiselle on 1.10.2026 lähtien laissa määräaika. Lailla 531/2026 muutetun 8 §:n mukaan vakuus on palautettava tai sen pidättämisestä on annettava kirjallinen ilmoitus viipymättä ja viimeistään 14 päivän määräajassa vuokrasopimuksen päättymisestä tai sen jälkeen tapahtuneesta hallinnan luovuttamisesta. Ilmoituksesta on käytävä ilmi saatavan peruste ja kohtuudella tehty arvio sen määrästä, eikä pidätetty osuus saa ylittää saatavaa tai ilmoitettua arviota. Vuokranantaja on lisäksi velvollinen korvaamaan vuokralaiselle vahingon, joka aiheutuu aiheettomasta pidättämisestä, ellei hän osoita, ettei pidättäminen johtunut hänen huolimattomuudestaan. Muutosta sovelletaan pääosin myös ennen sen voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin.
Näyttötaakka on sillä, joka vaatimukseen vetoaa. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisussa D/3214/43/2023 (annettu 19.6.2025) vakuus oli 1 580 euroa, ja vuokranantajat pidättivät sen vedoten puutteelliseen loppusiivoukseen, kylpyhuoneen vaurioihin, liesituulettimen suodattimeen ja muihin kohtiin. Lautakunta hyväksyi siivouskulut 400 euroa, koska vuokranantajat olivat osoittaneet maksaneensa siivouksesta tämän summan, sekä kylpyhuoneen seinän reikien paikkauksen 50 euroa ja suodattimen puhdistuksen 20 euroa. Kun mukaan luettiin vuokralaisen itse hyväksymät 80 euroa, lautakunta suositti, että vuokranantajat maksavat vuokralaiselle 1 030 euroa. Muut vauriot jäivät näyttämättä, koska huoneiston kuntoa ei ollut dokumentoitu vuokrasuhteen alussa eikä lopussa.
Toinen ratkaisu näyttää, mitä tapahtuu, kun kuitteja ei ole. Ratkaisussa D/5797/43/2023 (annettu 30.1.2026) vuokranantaja oli pidättänyt koko 1 500 euron vakuuden. Siivouspuutteet uunissa ja kylpyhuoneessa oli näytetty, mutta vuokranantaja ei toimittanut selvitystä kustannuksista, joten lautakunta piti kohtuullisena kahden tunnin korvausta vuokranantajan omasta työstä 20 euron tuntihinnalla eli 40 euroa ja suositti loput 1 460 euroa palautettavaksi viivästyskorkoineen. Vuokranantajan oma siivoustyö voi siis tulla korvatuksi, mutta ilman laskua summa jää pieneksi.
Vakuudesta ei saa kattaa tavanomaisesta kulumisesta johtuvia korjauksia, kuten asunnon normaalia pintaremonttia. Vakuudesta pidätetty summa ei myöskään ole lopullinen vain siksi, että se on jo pidätetty. Palautusta voi vaatia, ja vaatimus vanhentuu laissa velan vanhentumisesta (728/2003) säädetyn kolmen vuoden vanhentumisajan mukaan, ellei vanhentumista katkaista. Lautakunta sovelsi tätä ratkaisussa D/3214/43/2023, jossa vuokralainen oli esittänyt vaatimuksensa noin vuoden kuluttua vuokrasuhteen päättymisestä.
Dokumentointi luovutuksen yhteydessä
Riidan lopputulos ratkeaa pitkälti luovutustarkastuksessa. Paras järjestys on tämä: siivoa vasta kun huonekalut ja tavarat ovat poissa, kuvaa jokainen huone ja jokainen kaappi päivämäärällisesti heti siivouksen jälkeen, ja käy asunto läpi yhdessä vuokranantajan tai isännöitsijän kanssa ennen avainten luovutusta. Avainten luovuttaminen ennen tarkastusta vie vuokralaiselta mahdollisuuden korjata puutteet itse.
Jos puutteita löytyy, pyydä kirjallinen ja huonekohtainen erittely valokuvineen. Puhelinkeskustelu ei jätä jälkeä. Erittely kannattaa pyytää tehtävälistan muodossa, koska silloin siitä näkee heti, mitkä kohdat ovat aitoja puutteita ja mitkä tavanomaista kulumista. Jos vuokranantaja tarjoaa mahdollisuutta siivota uudelleen, tarjous kannattaa ottaa vastaan: kun vuokralainen tekee tai tilaa siivouksen itse, hän päättää kustannuksista, ja samalla riidan aihe poistuu. Ikkunoiden sisäpinnat ovat toistuva kiistakohta, ja niihin pätevät samat säännöt kuin muuhunkin pinttyneiden ikkunoiden pesuun: jäljen ratkaisee oikea menetelmä enemmän kuin työhön käytetty aika.
Vuokranantajan puolella dokumentointi tarkoittaa sitä, että asunnon kunto on kuvattu myös vuokrasuhteen alussa. Ilman lähtötilannetta on vaikea osoittaa, mikä jälki syntyi tämän vuokralaisen aikana, ja juuri tähän molemmat edellä kuvatut vaatimukset osittain kaatuivat. Vaatimus kannattaa esittää nopeasti ja ennen kuin asunto siivotaan seuraavaa asukasta varten, koska sen jälkeen näyttö on menetetty pysyvästi.
Riidan ratkaisu kuluttajariitalautakunnassa ja käräjäoikeudessa
Ensimmäinen askel on päivätty kirjallinen vaatimus toiselle osapuolelle ja perustelut sille, miksi summa on tai ei ole oikea. Neuvoa saa Kilpailu- ja kuluttajaviraston kuluttajaneuvonnasta. Jos sopua ei synny, asian voi viedä kuluttajariitalautakuntaan, joka ratkaisee asunnon vuokrausta koskevissa asioissa poikkeuksellisesti myös yksityishenkilöiden välisiä riitoja, ja ratkaisupyynnön voi tehdä sekä vuokralainen että vuokranantaja. Lautakunnassa on ratkaistu muun muassa vakuuden pidättämistä ja asunnossa tupakointia koskevia vaatimuksia.
Lautakuntakäsittely on maksuton, mutta hidas, ja lopputulos on suositus. Lautakunnan mukaan sen päätökset eivät ole täytäntöönpanokelpoisia eikä niillä ole tuomion oikeusvaikutuksia, joten vastapuolta ei voi ulosoton kautta pakottaa noudattamaan niitä. Lautakunnan 16.6.2026 päivitetyn tiedon mukaan asunnon vuokrausta ja asumisoikeutta käsittelevän jaoston keskimääräinen käsittelyaika oli 28 kuukautta. Sitovan ja täytäntöönpanokelpoisen ratkaisun saa käräjäoikeudesta, jossa oikeudenkäymiskaaren pääsäännön mukaan asian hävinnyt osapuoli korvaa vastapuolen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Muutaman sadan euron vakuuskiistassa tämä kuluriski voi olla suurempi kuin riidan kohde, mikä kannattaa laskea ennen kanteen nostamista.
Virheet, jotka kääntävät riidan
Vuokralaisen puolella riidan kääntävät samat tekijät kerta toisensa jälkeen. Siivous aloitetaan ennen kuin tavarat on viety pois, uuni, liesituuletin ja pakastin jäävät viimeiseksi ja siten tekemättä, avaimet luovutetaan ennen tarkastusta ja vaatimukseen vastataan vain suullisesti. Vaikein huomata on kiinteän vähennyksen hyväksyminen pyytämättä erittelyä ja kuitteja, jolloin asia on käytännössä sovittu.
Vuokranantajan puolella riita kääntyy vuokralaisen eduksi, kun korvausta vaaditaan tavanomaisesta kulumisesta, esimerkiksi kuluneesta lattiasta tai haalistuneesta maalipinnasta. Sama käy, kun vakuudesta pidätetään pyöreä summa ilman laskua tehdystä työstä tai kun ammattisiivouksen hintaa vaaditaan asunnosta, joka menee heti remonttiin eikä siivouksesta ole aiheutunut todellista kulua. Myöhäinen vaatimus heikentää asemaa entisestään, kun asunto on jo vuokrattu eteenpäin eikä kunnosta ole enää näyttöä kummallakaan osapuolella, ja 1.10.2026 alkaen 14 päivän ilmoitusmääräajan laiminlyönti on lisäksi suoraan lain vastaista.